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Titolo: L’interpretazione delle clausole del Regolamento di Condominio

Nota a sentenza  Cassazione numero 10478/2018

 

La sentenza in commento scaturisce dall’impugnazione da parte di un condomino del bilancio dell’anno precedente e del consuntivo dell’anno in corso.

La contestazione verteva sull’addebito delle spese relative al riscaldamento.

Considerato che il regolamento del condominio tutelava i singoli proprietari consentendo loro di chiedere una riduzione della metà delle spese di riscaldamento, allorchè l’immobile fosse stato reso inagibile per un periodo di tempo.

L’appartamento attoreo a seguito di un incendio non era stato utilizzato per un lungo periodo di tempo; oggetto della domanda del condomino era quindi lo sconto delle spese.

Il Tribunale accoglieva la domanda annullando la deliberazione assembleare relativa alle spese condominiali.

Il condominio impugnava la predetta sentenza in Appello, che rigettava la domanda statuendo che l’inagibilità dell’ immobile conseguente all’incendio giustificava la detrazione del 50% delle spese del riscaldamento.

Il condominio, quindi, proponeva ricorso in Cassazione fondato sui seguenti motivi:

  • Primariamente il ricorrente contestava la violazione da parte della Corte d’Appello degli 1362 e 1363 c.c., che come è noto prevedono che “nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto” (art. 1362 c.c.) e che “Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto” (art. 1363 c.c.).

Ad avviso del ricorrente, la Corte d’Appello non aveva applicato i suddetti principi nell’ interpretare le clausole del regolamento contrattuale.

  • Secondariamente il giudice d’Appello non avrebbe valutato la circostanza che l’inagibilità dell’immobile era dipesa dalla volontà del condomino e quindi non sarebbe stata dovuta la detrazione delle spese di riscaldamento.

La  Corte di Cassazione con la sentenza numero 10478/2018 accoglieva il ricorso.

I due motivi venivano trattati congiuntamente dalla Corte che rilevava come la sentenza della Corte d’Appello fosse errata.

 

 

 

Il regolamento di condominio infatti all’art. 5 prevedeva quanto segue:

se un’unità rimanesse disabitata durante il periodo invernale per un periodo superiore a due mesi il condomino interessato potrà ottenere una riduzione del 50% della quota a suo carico facendone richiesta […]” e all’art. 13 che “nessun condomino può sottrarsi al pagamento della quota parte di spese che gli compete, nemmeno mediante abbandono o rinunzia delle proprietà comuni”.

La Cassazione ha statuito che le suddette clausole andavano lette congiuntamente e interpretate secondo la presumibile intenzione delle parti.

Nello specifico la Corte d’Appello aveva travisato i fatti in quanto successivamente all’ incendio il condomino aveva richiesto e ottenuto l’esonero dal pagamento delle spese di riscaldamento conseguenti all’inagibilità temporanea dell’appartamento.

Tuttavia l’ inagibilità in parola si era protratta per oltre otto anni.

Non solo, successivamente all’incendio il condomino aveva anche ottenuto dall’assicurazione un risarcimento che però non aveva impiegato per ripristinare l’immobile  incendiato.

Accogliendo le doglianze del condominio, quindi, il giudice di legittimità, ha rilevato che egli non poteva chiedere ed ottenere la detrazione delle spese di riscaldamento, atteso che l’inagibilità non era stata temporanea ed in più era dovuta all’inerzia colpevole del condomino.

Con l’interpretazione congiunta delle norme del regolamento, si perveniva a concludere che era stato violato l’ articolo 13, e quindi il condomino aveva evitato (in mala fede) di pagare le spese di riscaldamento, strumentalizzando le norme condominiali al fine di ottenere una ingiusta esenzione andando ben oltre l’intenzione delle parti redattrici dell’articolo 5.

Il combinato disposto degli artt. 5 e 13 tendeva a “tutelare il singolo condomino in caso di temporaneo non utilizzo dell’impianto e al contempo salvaguardare le ragioni del condominio da una eventuale mancata contribuzione alle spese condominiali per una scelta prolungata, si potrebbe dire ‘strutturale’ della proprietà quale l’abbandono o la rinuncia alla proprietà comune di un impianto”.

La Cassazione, quindi, accoglieva il ricorso e nel merito rigettava l’impugnazione della delibera assembleare condominiale.

 

Autotutela Amministrativa

L’autotutela amministrativa può essere definita come quel complesso di attività con cui ogni Pubblica Amministrazione può risolvere i conflitti, attuali o potenziali, eventualmente insorgenti con soggetti interessati dai suoi provvedimenti, senza che sia necessario l’intervento di un giudice.

La sua ratio sta nel potere di intervenire unilateralmente su ogni questione di propria competenza che l’Ordinamento riconosce ad ogni Pubblica Amministrazione.

L’autotutela amministrativa mira al perseguimento dell’economicità, efficacia e trasparenza, nonché al perseguimento dell’interesse pubblico.

Essa ha lo scopo di verificare la legittimità e l’opportunità dell’azione amministrativa della P.A. al fine di conseguire minori oneri finanziari e quindi risparmi per le Amministrazioni pubbliche.

Per tali motivi, l’INPS ha sottolineato l’importanza di una valutazione tempestiva di eventuali decisioni errate e/o illegittime, prevedendo la facoltà di adottare provvedimenti definitivi pienamente efficaci in sede di riesame.

Infatti, il Consiglio di Amministrazione dell’Istituto con Deliberazione n. 275 del 27 settembre 2006 ha approvato il “Regolamento recante disposizioni in materia di autotutela”.

Il Regolamento si allinea con le disposizioni della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni, e con la Direttiva del Dipartimento per la Funzione Pubblica del 17 ottobre 2005 in materia di annullamento d’ufficio.

Tale Regolamento disciplina, con la circolare 146/2006, tuti i procedimenti amministrativi istituzionali, attivati d’ufficio o su istanza di parte.

Il ricorso all’autotutela trova la propria disciplina all’art. 21-nonies l. 241/1990, nel testo modificato dalla l. 15/2005 e reso di portata più ampia dall’art. 1, comma 136, l. 311/2004.

Le disposizioni di legge citate hanno previsto le modalità per l’annullamento d’ufficio di provvedimenti amministrativi illegittimi “anche se l’esecuzione degli stessi sia ancora in corso”.

L’esercizio dell’autotutela rappresenta un importante strumento finalizzato ad evitare o a eliminare vizi ed altre incongruenze di atti e provvedimenti emanati dall’Istituto.

Infatti, i predetti provvedimenti potrebbero essere viziati da errori materiali, di calcolo, su dati anagrafici o dovuti a mancanza di documentazione, successivamente sanata.

Pertanto, presupposto dell’esercizio dell’autotutela è rappresentato dalla presenza nei provvedimenti definitivi adottati – pur se l’esecuzione degli stessi sia ancora in corso – di elementi che inducano a ritenere viziato l’atto di concessione di una prestazione o di riconoscimento di un diritto.

Il Regolamento nell’art. 1) disciplina le modalità di riesame in autotutela dei provvedimenti amministrativi di competenza dell’Istituto ritenuti illegittimi indicando:

  1. Annullamento d’ufficio: consente la perdita di efficacia, con effetto retroattivo, dell’atto affetto da uno o più vizi di legittimità;
  2. Rettifica: d’ ufficio o su segnalazione di parte interessata, finalizzata ad eliminare negli atti incongruenze derivanti da meri errori materiali o di calcolo, inesattezze o incompletezza della documentazione necessaria per il riconoscimento di un diritto o di una prestazione;
  3. Riesame in sede di precontenzioso: consente di definire una vertenza già avviata, modificando il provvedimento prima della decisione dell’organo competente, al fine di evitare l’ulteriore aggravio della procedura di contenzioso;
  4. Convalida del provvedimento: opera in tutti i casi in cui l’Amministrazione ritenga di dover eliminare vizi e manchevolezze procedimentali per consentire all’atto originariamente adottato di spiegare i suoi effetti.

Il responsabile del procedimento di autotutela è individuato nel Direttore Centrale o nel Direttore della Sede presso cui opera l’unità organizzativa che ha emanato il provvedimento oggetto di riesame.

Il predetto responsabile potrà adottare atti in autotutela solo all’esito di un procedimento che prende avvio d’ufficio o su iniziativa di chiunque vi abbia interesse.

L’atto di avvio del procedimento di autotutela deve essere comunicato ai soggetti nei confronti dei quali il provvedimento finale è destinato a produrre effetti diretti e agli eventuali controinteressati facilmente individuabili.

La comunicazione di avvio del procedimento non arresta né sospende i termini per la proposizione dei ricorsi in via amministrativa o giudiziaria, considerata la facoltà dell’interessato di agire con tutti i mezzi previsti dalla legge a tutela dei suoi diritti o interessi.

Oltre al destinatario del provvedimento e ai cointeressati, hanno facoltà di intervenire nel procedimento gli Enti di Patronato, i soggetti portatori di interessi pubblici o privati, nonché i portatori di interessi diffusi costituiti in associazioni o comitati cui il provvedimento possa arrecare un pregiudizio.

Gli atti di intervento dovranno pervenire in un termine congruo dall’avvio del procedimento e quelli pervenuti in ritardo saranno presi in considerazione soltanto se non ne derivi aggravio nell’iter del procedimento stesso.

I soggetti legittimati ad intervenire nel procedimento possono altresì presentare memorie scritte e documenti che l’Amministrazione ha l’obbligo di valutare.

Il procedimento (art. 5) si conclude con l’emanazione, da parte del Direttore Centrale o del Direttore della Sede, di un provvedimento contenente l’indicazione: dell’Ufficio responsabile, del provvedimento oggetto di annullamento, convalida o rettifica; dell’istruttoria compiuta; della motivazione, con l’indicazione degli elementi di fatto e di diritto che hanno determinato la decisione in autotutela; della prestazione o del diritto riconosciuti o disconosciuti in sede di autotutela; del termine e dell’Autorità presso la quale può essere presentato un eventuale ricorso.

Il provvedimento dovrà essere comunicato all’interessato e agli altri eventuali controinteressati, Enti di patronato, rappresentanti legali, intervenuti nel procedimento.

I termini per la conclusione dei procedimenti, stabiliti tenendo in considerazione la complessità dell’istruttoria, sono:

Per l’Annullamento d’ufficio: non possono eccedere i sessanta giorni dalla data di avvio del procedimento. L’istruttoria deve essere completata entro trenta giorni dalla data della comunicazione dell’avvio del procedimento.

Per la Rettifica: trenta giorni dal ricevimento della proposta o dell’istanza; la fase istruttoria dovrà, dunque, complessivamente concludersi in tempo utile a consentire l’emanazione del provvedimento finale entro il termine di trenta giorni dall’inizio del procedimento.

Per la Convalida: non possono eccedere i sessanta giorni dalla data di avvio del procedimento.

I predetti termini sono da considerarsi finalizzati esclusivamente all’obiettivo, perseguito dalla l. 241/1990, di accelerare il procedimento e di pervenire, nei tempi fissati, all’emanazione del provvedimento finale.

Una concreta e corretta applicazione dell’autotutela, potrà consentire all’Istituto di ridurre l’incidenza del contenzioso, amministrativo e giudiziario, relativo a tutte le attività di competenza dell’Istituto medesimo.

Al fine di facilitare il raggiungimento di tale obbiettivo, l’art. 9) del Regolamento di cui sopra ha previsto un presidio di monitoraggio affidato alle Sedi Regionali che effettueranno verifiche periodiche dell’attività di esercizio dell’autotutela, evidenziando le casistiche rilevate e le misure adottate.

La mancata attivazione, per dolo o colpa grave, degli strumenti consentiti dall’autotutela comporterà responsabilità amministrativa e contabile.