condominio

Titolo: L’interpretazione delle clausole del Regolamento di Condominio

Nota a sentenza  Cassazione numero 10478/2018

 

La sentenza in commento scaturisce dall’impugnazione da parte di un condomino del bilancio dell’anno precedente e del consuntivo dell’anno in corso.

La contestazione verteva sull’addebito delle spese relative al riscaldamento.

Considerato che il regolamento del condominio tutelava i singoli proprietari consentendo loro di chiedere una riduzione della metà delle spese di riscaldamento, allorchè l’immobile fosse stato reso inagibile per un periodo di tempo.

L’appartamento attoreo a seguito di un incendio non era stato utilizzato per un lungo periodo di tempo; oggetto della domanda del condomino era quindi lo sconto delle spese.

Il Tribunale accoglieva la domanda annullando la deliberazione assembleare relativa alle spese condominiali.

Il condominio impugnava la predetta sentenza in Appello, che rigettava la domanda statuendo che l’inagibilità dell’ immobile conseguente all’incendio giustificava la detrazione del 50% delle spese del riscaldamento.

Il condominio, quindi, proponeva ricorso in Cassazione fondato sui seguenti motivi:

  • Primariamente il ricorrente contestava la violazione da parte della Corte d’Appello degli 1362 e 1363 c.c., che come è noto prevedono che “nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto” (art. 1362 c.c.) e che “Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto” (art. 1363 c.c.).

Ad avviso del ricorrente, la Corte d’Appello non aveva applicato i suddetti principi nell’ interpretare le clausole del regolamento contrattuale.

  • Secondariamente il giudice d’Appello non avrebbe valutato la circostanza che l’inagibilità dell’immobile era dipesa dalla volontà del condomino e quindi non sarebbe stata dovuta la detrazione delle spese di riscaldamento.

La  Corte di Cassazione con la sentenza numero 10478/2018 accoglieva il ricorso.

I due motivi venivano trattati congiuntamente dalla Corte che rilevava come la sentenza della Corte d’Appello fosse errata.

 

 

 

Il regolamento di condominio infatti all’art. 5 prevedeva quanto segue:

se un’unità rimanesse disabitata durante il periodo invernale per un periodo superiore a due mesi il condomino interessato potrà ottenere una riduzione del 50% della quota a suo carico facendone richiesta […]” e all’art. 13 che “nessun condomino può sottrarsi al pagamento della quota parte di spese che gli compete, nemmeno mediante abbandono o rinunzia delle proprietà comuni”.

La Cassazione ha statuito che le suddette clausole andavano lette congiuntamente e interpretate secondo la presumibile intenzione delle parti.

Nello specifico la Corte d’Appello aveva travisato i fatti in quanto successivamente all’ incendio il condomino aveva richiesto e ottenuto l’esonero dal pagamento delle spese di riscaldamento conseguenti all’inagibilità temporanea dell’appartamento.

Tuttavia l’ inagibilità in parola si era protratta per oltre otto anni.

Non solo, successivamente all’incendio il condomino aveva anche ottenuto dall’assicurazione un risarcimento che però non aveva impiegato per ripristinare l’immobile  incendiato.

Accogliendo le doglianze del condominio, quindi, il giudice di legittimità, ha rilevato che egli non poteva chiedere ed ottenere la detrazione delle spese di riscaldamento, atteso che l’inagibilità non era stata temporanea ed in più era dovuta all’inerzia colpevole del condomino.

Con l’interpretazione congiunta delle norme del regolamento, si perveniva a concludere che era stato violato l’ articolo 13, e quindi il condomino aveva evitato (in mala fede) di pagare le spese di riscaldamento, strumentalizzando le norme condominiali al fine di ottenere una ingiusta esenzione andando ben oltre l’intenzione delle parti redattrici dell’articolo 5.

Il combinato disposto degli artt. 5 e 13 tendeva a “tutelare il singolo condomino in caso di temporaneo non utilizzo dell’impianto e al contempo salvaguardare le ragioni del condominio da una eventuale mancata contribuzione alle spese condominiali per una scelta prolungata, si potrebbe dire ‘strutturale’ della proprietà quale l’abbandono o la rinuncia alla proprietà comune di un impianto”.

La Cassazione, quindi, accoglieva il ricorso e nel merito rigettava l’impugnazione della delibera assembleare condominiale.